楼市论道：下半年楼市向哪走？

wyyy721 · 发表于 2013-5-15 06:03:43

2013年上半年，就像一部惊心动魄的好莱坞大片，新政出台带来了风风雨雨，地产大鳄进驻惹得一阵楼市惊慌……下半年的江门楼市将会有怎样的表现？业内人士对下半年的江门楼市有何看法？

　　江门市房地产行业协会会长叶泽权：
　　楼市平稳向上，江海滨江新区齐头并进
　　时至7月，2013年各城市的楼市年中数据均陆续出炉，据江门市住建局官方网站公布的数据，上半年住宅成交均价为6189元/平方米；而据中山市国土资源局房地产市场公告显示，中山商品住宅成交价约为5636元/平方米。面对两市均价的差异，江门市房地产行业协会会长叶泽权表示，中山的统计数据囊括其下各镇，而江门一般只统计两区，偶尔加上新会区成交的数据，但是没有包含江门下辖的四市，而事实上开平、鹤山等不乏4字头楼盘，换句话来说是江门近几年追近了中山的房价。
　　此外，面对保利大都会强势进驻滨江新区，叶泽权表示相当令人期待，希望如同保利华南打造出佛山“千灯湖”生活圈一般，创造江门辉煌。据了解，滨江新区占地138平方公里，将划分为中心商务区、核心生活区、生态旅游、田园生活区、西南部工业区、高新技术产业区、商业展览区、科研教育区等十片功能区。江门重心逐渐北移，南面的江海区显得有点落寞，叶泽权认为：“如今北新区和滨江新区深受投资者青睐，具备政策、地段优势，但江海也有其自身长处，如交通便利、邻近中山、配套完善等，所以江门南北两面应是处于共同发展的阶段。”
　　同时，针对江门楼市下半年的政策出台情况，叶泽权坦言，现在大家都在探讨“克强经济”，而国务院也不停强调政府要转变职能，简政放权，所以江门楼市也会出现行政干预减少的局面，暂时不会有相关政策出台，江门楼市将会平稳向上发展。
　　华茵·桂语营销总监黄锦康：
　　供货量增大，看好滨江新区发展
　　据江门市住房和城乡建设局的《江门市蓬江、江海区2013年上半年房地产市场分析报告》显示，虽然今年上半年的供应量在近年同期中处于相对高位，但与同期的成交量以及不断增加的潜在供应量相比，显得略为不足。华茵·桂语营销总监黄锦康持相同的态度，他认为，江门上半年货量并不足够，可谓奇货可居，预测下半年滨港·御城、华茵·桂语、上城·摩卡等楼盘陆续推货，届时将会呈现“北新区货源集中、地段靓、单价贵、货量大”的态势，而江门下半年的成交均价也将会因此而被拉高，并表示：“住宅不可复制，地理位置、朝向等都是置业者需要考虑的问题，加上房价有上涨趋势，建议有需要、有资金的市民应当尽早下手。”
　　此外，黄锦康对于规建中的滨江新区非常看好，对于佛山的成熟商圈，他认为这在一定程度上得力于广州的人口及消费辐射，而每座城市包括江门也必定要历经从周边城区渐渐聚积效应的阶段，江门虽名义上为五邑地区的卫星区域，但核心作用一直不够明显，被县城中心分走一部分消费能力。而今年江门商业地产异常火爆，存在巧合和必然的因素，“巧合”是江门万达和奥园·外滩一起推货，“必然”是因为所谓成熟十年的北新区亟待一个大型商业综合体的进驻，以满足整个区域的消费需求。对于江门商圈“建一个垮一个”的怪状，黄锦康认为，这证明江门容量恐怕只有那么大，经营良好、特色明显的综合体自然更能转移消费力，但未来是江门万达广场转移益华的消费能力，还是益华自我提升从而转走万达的消费力，这就是未知之数，各界不妨拭目以待。
　　东湖花园项目总监汤建军：
　　价格难回落，政策环境趋稳
　　根据江门市住建局官方网站公布的数据，上半年住宅成交均价为6189/平方米，同比上升了7.7%。住宅成交5242套，超过了去年全年成交量的一半。在上半年供应十分充足，大量二手房抛出市场的情况下，这个均价升幅相对而言并不算小。那么，下半年的销量和均价会有什么变化呢？
　　汤建军认为，下半年的价格还很难回落。但他认为，下半年的销售不会下降，反而可能会越来越好，因为经过这几年特别是2011年的调控，江门基本是以刚需为主，房屋面积段结构比较合理，虽然单价稍高，但总价比较低，所以销售不会很难。
　　政策对楼市的影响十分大。未来的政策走向如何？这是业内人士十分关注的问题。在上半年新政出台，政府换届的大背景下，未来的政策充满了不确定性。对未来的政策问题，汤建军认为要用长远的眼光来看待。因为江门市场稳定，所以本地也不必要出台过于激进的政策，他认为至少下半年的政策环境会是稳定的。
　　前段时间有媒体报道称，部分三四线城市存在着楼市泡沫问题，那么江门会否存在这种问题？汤建军认为在江门并不存在泡沫问题。“首先江门的供应量就小，每次有新盘推出都是供不应求，完全不存在供大于求的情况。”但他承认可能会存在区域分化的情况出现。他认为很多江门市民的观念还是过于守旧，比较偏向于在中心城区买房，对一些发展新区不是很“感冒”，所以可能会导致新城区局部出现供大于求的情况。
　　奥园外滩营销总监陈志炎：
　　竞争更激烈，开发商要拿出真功夫
　　下半年的江门楼市舞台必然是十分热闹，因为下半年推出市场的货量多出购房者的想象。“下半年的供应量十分大，单单就蓬江区来说，就有保利大都会，奥园·外滩二期，万达的公寓产品、上城·摩卡、华茵·桂语、益丞的住宅和商业部分等等，可以预见，下半年的竞争将会十分激烈。江门的消费市场是有限的，蛋糕就这么大，谁能分到一杯羹，那就得看开发商的真功夫了。”陈志炎表示，价格上江门楼市将会保持几年来的趋势，下半年将会稳中有升。
　　前段时间，央行宣布从7月20日起全面放开金融机构贷款利率管制，取消金融机构贷款利率7折的下限，这一消息引起了广大购房者的关注。尽管这次贷款利率改革方案表示，为继续严格执行差别化的住房信贷政策，促进房地产市场健康发展，个人住房贷款利率浮动区间暂不作调整。但陈志炎认为这个对楼市来说仍然是个利好消息。他认为银行拥有更多的自主权后，更倾向将钱投向房地产，这必然会刺激开发商购地开发的欲望。