李青原点评reits：房地产证券化已研究两年

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中國的房地产市场正在面对融资和资本的空前压力。

　　前天，在“2005中國地产金融年会”上，中國证监会研究中心主任李青原表示：“房地产金融具体产品的设计和试点的問題……我们作为研究部门已经研究了两年了。”《第一财经日报》获悉，“具体的产品”即是发展國内REITs(房地产信托投资基金)。

　　其实，《房地产信托业务管理暂行办法》本定于2005年年底出台，银监会法规部副主任李伏安曾告诉《第一财经日报》，该办法迟迟不能出台，就是由于要慎重制订REITs相关条款。

　　首创集团董事长刘晓光向记者表示，公司在进行REITs探索，國内有基金管理公司，有项目，有证券公司，有中小板的市场，还有提供回报担保的开发公司，REITs基本上能解决了。

　　李青原表示，曾和刘晓光就國内REITs进行过交流。她指出，“可能突破的方式就是试点。”

　　昨天，作为证监会研究人员的资产证券化工作小组组长胡冰在“2005中國地产金融年会”上演讲称，“现实的危机在一定程度上会帮助大家建立共识，如果我们用先试点再立法的模式，我们很多問題都会在试点的过程中解决。”

　　而在突破之前，胡冰提供了另外两種“可以探讨”的模式。

　　第一種模式是信托受益凭证。胡冰指出，央行和银监会推出的信贷资产证券化，本质就是信托受益凭证。“一些房地产的项目是不是也可以用信托受益凭证的形式在银行间市场流动呢？”如果可以，房地产信托的流动性和规模性的問題就都解决了。

　　胡冰提出的第二个模式是企业资产证券化。“资产是有信用的，”胡冰表示，如果房地产物业有一定的稳定收益，“每年的租金收入能够有5000万元，那发一个5年期的2.5亿元(证券化产品)是没有問題的；每年的收入1亿~2亿元,那就能发10亿元的。”融资的对象是有稳定收益的物业而不是相对缺乏信用的房地产企业。当然，困扰胡冰们比较多的問題是，这種模式谁操盘？信托公司和房地产商都面临信任、关联交易和道德风险等問題。胡冰指出，市场正呼吁新的专业性机构。