生活智慧深合投资之道 平民投资高手更显非凡

绯闻

理财专家和普通读者共同评点老田的故事 平民投资高手更显非凡

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　　本文的主人公老田是个普通人，他从一个赤贫的打工族转变为一个身价不菲的房产投资高手，这样的故事既让理财专家感到振奋，也让普通人深受触动。那么，在理财专家的眼中，老田的投资行为是否深谙理财之道呢？在普通人看来，普通人老田的故事带给他们什么感想呢？

　　著名理财专家、本刊首席理财顾问徐建明看老田——

　　市民化的生活智慧深合投资之道

　　读了老田的故事，我深感大上海藏龙卧虎，投资高手就在我们身边。

　　上海从来就是一个市民化的城市，因此上海也从来就不缺市民化的生活智慧。老田的投资经历就处处体现的是市民化的生活智慧，而这也恰恰契合了投资之道。

　　从老田的故事中我有这么几点感想。

　　一、顺势而为

　　在投资中要顺势而为，可以说是老生常谈了，但这确是投资成功的不二法门，而要真正做到这一点也并不容易。

　　老田成功的第一因素在于他在上世纪90年代中来到了上海，此时上海正处于腾飞的前夜。老田赶上了这个中國经济龙头腾飞的浪潮。在这个巨大的发展潮流中，只要是认真生活、踏实进取的人都能够也应该找到他们应有的位置，获得他们应有的回报，就像生活给予老田的回报(尽管作为一个“三无”人员，老田需要付出比别人更多的辛劳)。

　　当然，老田的回报又是超值的。因为他不仅赶上了上海腾飞的浪潮，还赶上了这个腾飞浪潮中最为壮观的一个浪头：上海的房产市场。老田正是顺应把握了这两个趋势才有了今天的成就。

　　如果说老田赶上第一个潮流只是凭着对美好生活的向往抱着闯一闯的心态而有一定的运气成分，那么对上海房产市场趋势的把握就充分显示了老田从生活的智慧中领悟到的投资神髓。

　　二、深合投资之道

　　投资之道似乎高深莫测，其实，所有投资理财的智慧都来自于我们日常的生活。

　　投资是要回报的。而稳定持续的现金流收入是投资最真切实在的回报，也是投资标的内在价值的真实体现。我们经常讲到房产投资有一个公式——在一定的条件下，房产价格应该低于该房产月租金的200倍才具有投资价值。老田当然并不知道这个公式，但他在房产投资上以他对生活的真切感受所做出的投资决策恰恰都是符合这一原则的。

　　三、行动力

　　我们在投资理财中常常看到这样的现象：一个人具有的投资理财的知识和信息与其投资理财的结果关系不大。也看到有许多人明明具有一个很好的机会，明明具备了做某项投资的各方面条件：知识、信息、资金等，但在实际操作中却等待观望犹豫最后错失投资良机。这里面原因很多，有时是因为一点点不明确而心存顾虑，有时是因为一点蝇头小利而谈不拢，有时甚至是因为“没有时间”或者“不必赚那么多钱”。其实，所有这些問題都是因为缺少一種能力。这个能力我们把它称为：行动力。行动力是一切成功最基本也是最重要的条件。因为，所有的成功都不是学习得来的或者思考得来的，而是实际做出来的。

　　行动力是一種综合的能力。这種能力需要身理和心理双方面的强健，也需要智商和情商两方面的够高。它既要有远大的目标和顺势而为的眼光也要有脚踏实地一步一个脚印的心态。它包含了良好的敢于担当的性格、健全成熟的心智和去除了贪婪和恐惧的心态，也包含了对幸福生活的渴望和对目标的一往无前的追求。当然也需要具体知识的运用、信息的把握、技巧的掌握和资源的调度。行动力可以说是构成我们称之为“财商”的基本要素。我们几乎在所有投资理财成功者身上都可以看到这样的素质。因此，也可以认为这是投资理财成功者的最基本的素质。



　　我们在老田的故事中就看到了这样的一个具有行动力的投资者，看到了一个“财商”高手。

　　四、均衡理财

　　如果说老田在投资上是高手的话，那么在理财上的确还有许多不足。主要的表现就是在资源的均衡配置和对风险的防范。从老田的投资故事中通篇我们看到的都是老田在调资源、倒头寸，一个直观的感觉就是资金链绷的太紧。如果说在艰苦奋斗的创业初期，在市场趋势明朗向好的时候这样做还可以理解甚至也应该这样做的话，那么今天的老田，在已经有了良好的经济基础，并且已经50岁出头的现在。一个科学均衡的资源配置、一个更关注自己生命和生活品质的财务资源的安排就显得十分必要了。我们看到老田的资产尽管在房产的不同子市场(如上海和连云港，住宅和商铺)上做了一定的配置。但总体来说几乎所有的资产都是在房产上。尽管我们也认为房产市场是中國未来的10-20年中永遠不应该忽视的市场。但任何事情，过犹不及。过偏就会失衡，在一定的条件下甚至危险。我们建议对老田这样的情况，家庭资产中有10%-20%是金融资产是十分必要的。这样既可以应对各種生活的应急需要，保证了家庭资产必要的流动性，也提升了债务偿付的能力。就是从对有更好的投资机会的及时把握的角度来说也是有益的。

　　本刊2005年优秀读者杨國伟博士看老田——

　　朴实的平民故事 深刻的投资理念

　　我读了老田的故事，觉得既亲切又传奇。说“亲切”是因为老田仿佛就是你我身边的普通一员；说“传奇”是因为他从一个赤贫的打工族转变成为一个身价不菲的投资高手。

　　發生在身边的事最容易触动人们的神经，相信很多人看了老田“传奇”后会深受鼓舞，因为我们很多人的状态比起老田当年要好得多，既然老田能驶向“财务自由”的彼岸，我们又何尝不能呢？老田的故事没有深奥的理论，但在朴实的叙述中蕴含了很多深刻的道理。

　　大多人对投资理财的理解很大程度是凭“直觉”，是“自发”的，甚至是被动的。老田最初也是这样，以自己生活需要为出发点，买房只是为了“摘帽”。但老田在买了第一套房后，理念的变化使他投资理财从“自发”转变为“自觉”。这是他主动投资理财的开始，从而敲开了“财富之门”。从一个自觉的投资者成长为一个合格的投资者，甚至是投资高手并非一蹴而就的，需要做很多的“功课”，其中最主要的是找到合适的领域、合适的时机、合适的方法。老田在这些方面都做得很成功，这是他投资成功的关键。

　　从老田那张自己手绘的上海城区地图就可看出他可不是一般的勤奋，而老田对房产出租回报率和市场走势的判断、资金杠杆的运用以及投资区域和战略的转变均显示出其善于思考、及时调整策略的投资者的素质。老田的投资策略强调长期性，考虑稳定的租金回报等因素，这与老田的人生经历及年龄有关。

　　就房产行业而言有其周期性，周期的波峰和波谷间有较大的价差，房产投资价值主要由租金回报和价差组成。而长期租金回报率相当于房产静态市赢率指标，是判断房产内在投资价值的很重要的指标，可作为购买时的重要依据，而峰谷价差有时也非常巨大。因此，所谓长期投资也并非一直持有而不考虑市场波动，在把握市场节奏高抛低吸的同时，享受市场波动期内的出租回报。建议老田在市场大幅上扬后短时间的离场，在市场恢复到合理价位时买进更多的房产，扩大投资规模。另外，房产投资具有交易周期长、变现困难等特点，因此应注意不要将资金链绷得太紧，留意还贷风险，控制一定的现金和房产比例，防止资金链断裂和踏空。



　　实业和房产投资者李仙萍看老田——

　　通过积极投资改变人生命运

　　老田的报道，是否有人会认为只是个讲个人房产投资发财的故事？是否有人会效仿他的做法去投资房产来发财？在我看来，透过这个人物，讲的其实是个通过投资来改变人生命运的故事。

　　困难坎坷在人生历程中并不是坏事，只要具备坚强毅力和善于学习的精神，并利用自己的优势和特定的环境制定出长期的理财目标，以及实现目标的计划，就一定会有所收获。往往成功之人都有跌倒过的经历，老田也不例外。老田面临艰难困苦却毫不屈服，在吃苦耐劳的同时，变被动为主动；在拼命赚钱的同时，不因为钱少而放弃投资。老田的故事告诉我们，原始积累不是靠节约而来的。

　　一般人认为，投资理财与人生观很难挂钩。而我认为，正是由于老田具有积极进取的人生观，才会在困境中调整好自己的心态，以积极的态度去投资理财，并在投资的实践中善于学习房产专业知识，面对日益变化的形势迅速调整既定投资方案，把握市场的投资机会。老田有非常清晰的人生目标，有改变命运的极大勇气，再加上他的大胆投资实践，认准机会积极操作，取得了令人羡慕的成绩。

　　我是一名从日本留学回國搞实业的“当家人”，老田的故事让我产生强烈的共鸣。老田投资房产先做人，做人最根本的是讲信誉。我也像老田一样，在做生意的过程中，本着这个原则幸运地结识了很多好朋友。老田从1997年开始购买房产，我是从2000年开始房产投资的。此外，我也像老田瞄准大学生租房投资大学周边房产一样，几年下来，我投资了多处高级公寓、商铺、办公楼、别墅、外地房产等，收获很大。

　　老田是个善于发现市场机会、善于利用各種金融杠杆作用搞活资金的人。有人会说，老田的资金风险太大了。是的，他是个敢冒风险的人，有风险才会有回报，有高风险才有高收益。如果老田当初墨守成规、瞻前顾后，老田就不是今天的老田了。事实上，故事中的外来“三无”老田既大胆又机智，很聪明地用好了各種融资手段，连上海职工的“公积金”也用上了，不得不让人拍案叫绝。

　　我唯一提醒老田的是，鸡蛋应分篮而放，投资分头而入；同时，考虑互补进行，并要注意自己年龄和量体裁衣。

　　房产投资“门外汉”王炜看老田——

　　投资理财经典理论的生动运用

　　我是一名房产投资的门外汉，但老田的投资经历却让我有一種似曾相识的感觉。这種奇怪的感觉可以套用一句托尔斯泰的名言来解释，“成功的投资都相似，失败的投资各有其失败的原因。”从老田的经历中，我真切地感悟到那些有关投资理财的经典理论一旦被正确地运用，其迸发出来的威力是多么的巨大。

　　感受一：延迟享受 我对延迟享受的感悟并不是来自于老田每天10元的生活费，而是当他面对是享受大房子还是小房子时所做出的抉择。我想延迟享受的真谛在于当一種渴望已久的东西摆在眼前，你也支付得起的时候，你自觉地暂时回避它，而把钱用在更有价值的地方。老田的选择告诉我，理智面对诱惑，有计划地改善生活品质，才是一種正确的生活态度。

　　感受二：不熟不做 从老田的投资活动可以看出，他自觉或不自觉地做到了“不熟不做”。“不熟不做”虽然是老生常谈，但真正能完全做到的人好像并不多。这里有两个难点需要解决：一是什么才是我熟悉的？二是如何才能拓展我熟悉的领域？之所以说它们是难点，就在于并不存在一个具体的标准来衡量。如何平衡这两者之间的关系，从老田的投资经历中，我们应该可以有所借鉴。

　　感受三：安全边界 老田的投资活动如果一定要用一句话来概括的话，那就是他以低价买进了好的资产。投资就是对未来下注，由于未来的不确定性，没有什么可以保证投资一定可以获得成功，所以安全边界是必须的。低价是一種安全边界，同时低价还可以提高资本的回报率。

　　感受四：耐心恒志 好的投资项目并不常有，它需要我们睁大眼睛用智慧去慢慢地寻找。找到了以后要耐心地持有，让资产慢慢地增值。这是一種合格投资者的境界，除了耐心以外，还需要恒志。恒志是一種更高的境界，是我们心向往之的。